Certificat de Urbanism. Generalitati

Atunci cand intentionam sa realizam o lucrare de constructie, primul pas pe care trebuie sa-l facem este sa obtinem un certificat de urbanism.

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile fac cunoscute solicitantului urmatoarele:

1. Informatiile privind regimul juridic, tehnic si economic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si de amenajare a teritoriului;
2. Cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite ;
3. Lista cuprinzand avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii;
4. Instiinteaza solicitantul cu privire la obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului,in vederea obtinerii punctului de vedere si ,dupa caz, al actului administrativ necesar autorizarii;

Dupa obtinerea certificatului de urbanism, pe langa contactarea unui proiectant pentru realizarea proiectului tehnic, poate fi un plus in obtinerea unei lucrari de calitate, inca din aceasta faza, si a consultarii unui specialist in executie, respectiv un Diriginte de Santier.

Certificat de Urbanism. Solicitant

Certificatul de urbanism poate fi solicitat de orice persoana fizica sau juridica interesata sa primeasca informatii cu privire la un imobil-teren si/sau constructii.

In vederea eliberarii Certificatului de Urbanism  solicitantul se va adresa autoritatilor competente, depunand o cerere.  In aceasta vor fi scrise datele de identificare ale imobilului ,localitate, numar cadastral, carte funciara, cat si elemente care definesc scopul solicitarii.

Solicitantul certificatului de urbanism nu trebuie neaparat sa fie proprietarul imobilului, teren si/sau  constructii. Pentru aceeasi parcela (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanti, indiferent de calitatea acestora in raport cu proprietatea asupra parcelei. In aceasta situatie, certificatele de urbanism urmeaza a avea acelasi continut cu caracter de informare.

Certificat de Urbanism. Emitent

Certificatul de Urbanism se elibereaza solicitantului in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii. Neeliberarea Certificatului de Urbanism in termen constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 5.000 – 30.000 lei. Sanctiunea amenzii se aplica functionarilor publici responsabili de verificarea documentatiilor care stau la baza emiterii certificatului de urbanism, iar ea se constata si se aplica numai de catre ISC (Inspectoratul de Stat in Constructii).

Autoritatile competente care emit certificatului de urbanism sunt:

•  Presedintii Consiliilor judetene, cu avizul primarilor, pentru lucrarile care se executa:

• • pe terenuri care depasesc limita unei unitati administrativ teritoriale;
  • in intravilanul si extravilanul unitatilor administrativ teritoriale ale caror primarii nu au nici un angajat cu atributii in domeniul                  urbanismului,amenajarii teritoriului si autorizarii lucrarilor de constructii;

• Primarii Municipiilor pentru lucrarile care se executa in teritoriul administrativ al acestora;
• Primarul General al Municipiului Bucuresti astfel:

• • Pentru investitii ce se realizeaza pe terenuri care depasesc limita administrativ teritoriala a unui sector;
  • Pentru lucrari de construire , reparatii, modificari la cladiri clasate ca monument potrivit legii nr 422/2001 sau amplasate in zone construite protejate conform legii;
  • lucrari de modernizare,reabilitare, extindere de retele edilitare;

• Primarii sectoarelor Municipiului Bucuresti pentru lucrarile care se executa in teritoriul sectoarelor;
• Primarii unitatilor administartiv teritoriale care au, la nivelul administratiei locale, angajati cu atributii in domeniul urbanismului si amenajarii teritoriului;

Certificat de Urbanism.Cerinte urbanistice

Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism , P.UG., P.U.Z, P.U.D. Pentru investitiile care depasesc limita unei unitati administrativ teritoriale se poate intocmi si pe baza planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N, P.A.T.Z, P.A.T.J ) aprobate potrivit legii si, in lipsa, in conformitate cu regulile cadru stabilite prin Regulamentul General de Urbanism (R.G.U).

In cazul , in care scopul declarat de solicitant este autorizarea lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului sau particularitatile amplasamentului  nu permit realizarea investitiei, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea expresa a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire.

In anumite situatii daca prevederile documentatiilor de urbanism si amenajare a teritoriului nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii, ori daca se solicita o derogare de la prevederile acestor documentatii, emitentul poate cere suplimentar prin certificatul de urbanism  elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z) , a unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D) sau completarea cu anumite studii, avize sau expertize tehnice/audit energetic.

Certificat de Urbanism.Ce informatii furnizeaza

In Certificatul de Urbanism se inscriu informatiile cunoscute din documentatiile de urbanism aprobate conform legii astfel:

Regimul juridic:

• Situarea imobilului in intra/extravilan;
• Natura proprietatii;
• Servitutile care greveaza asupra imobilului, dreptul de preemtiune, zona de utilitate publica;
• Includerea imobilului in listele monumentelor istorice si/sau ale naturii;

Regimul economic:

• Folosinta actuala;
• Destinatia stabilita prin documentatia de urbanism si amenajare a teritoriului;
• Reglementari ale administratiei publice cu privire la obligatiile fiscale ale investitorului;
• Alte prevederi rezultate din hotararile consiliului local sau judetean  cu privire la zona in care se afla imobilul;

Regimul tehnic:

• Informatii extrase din documentatiile de urbanism;
• Obligatii/constrangeri de natura urbanistica:

1. 1.  Regimul de aliniere al terenului si constructiilor fata de drumurile publice adiacente;
   2.  Retragerile si distantele obligatorii la amplasarea constructiilor fata de proprietatile vecine;
   3.  Elemente privind volumetria si/sau aspectul general al cladirilor in raport cu imobilele invecinate;
   4.  Inaltimea maxima admisa pentru constructiile noi, caracteristici volumetrice (numar niveluri si dimensiuni reale);
   5.  Procentul maxim de ocupare a terenului (POT) si coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT), raportate la suprafata de teren care face obiectul solicitarii;

• Echiparea cu utilitati existente (apa, canal, gaze, energie electrica etc);
• Circulatia pietonilor si autovehiculelor, accesele auto si parcajele necesare in zona conform studiilor si proiectelor  anterior aprobate;

Certificat de Urbanism.Valabilitate

Emitentul certificatului de urbanism stabileste termenul de valabilitate pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de scopul pentru care a fost solicitat si de complexitatea investitiei.

Prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului, formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de maxim 12 luni.

Documente necesare obtinerii si taxe

Pentru emiterea certificatului de urbanism ,solicitantul persoana fizica sau juridica interesata trebuie sa depuna la emitent o documentatie cuprinzand:

• Cerere tip
• Planuri cadastrale/topografice, cu evidentierea imobilelor in cauza astfel:

1. 1. pentru imobilele neinscrise in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara-plan de incadrare in zona la una din scarile 1:10000, 1:5000, 1:1000, 1:500, dupa caz, eliberat la cerere, de catre biroul de cadastru;
   2. pentru imobilele inscrise in evidentele de cadastru si publicitate imobiliara-extras din planul cadastral de pe ortofotoplan si extras de carte funciara pentru informare , eliberat la cerere , de catre biroul de cadastru;

• Document de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism , in copie. Valoarea taxei este:

Suprafața pentru care se obține certificatul de urbanism	– lei –
a) până la 150 m2, inclusiv	5 – 6
b) între 151 și 250 m2, inclusiv	6 – 7
c) între 251 și 500 m2, inclusiv	7 – 9
d) între 501 și 750 m2, inclusiv	9 – 12
e) între 751 și 1.000 m2, inclusiv	12 – 14
f) peste 1.000 m2	14 + 0,01 lei/m2, pentru fiecare m2 care depășește 1.000 m2

Taxa pentru eliberarea Certificatului de Urbanism in  zona rurala este de 50% din valoarea taxei de mai sus.

Se interzice emitentului sa conditioneze emiterea certificatului de urbanism de prezentarea titlului de proprietate, de elaborarea prealabila a unei documentatii de urbanism sau a oricarei documentatii tehnice de definire a scopului solicitarii.

Concluzii

In situatia , in care se doresc mai multe informatii despre certificatul de urbanism, trebuie sa stim ca legea care reglementeaza autorizarea lucrarilor de constructii este Legea 50/1991,actualizata in  2018 si ordinul nr 839/12.10.2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a legii nr 50/1991.