Contract prestari servicii constructii/Contract de antrepriza. Introducere

Contractul de antrepriza este una dintre etapele principale in implementarea unei lucrari de constructii. Acest contract trebuie realizat prin colaborarea unor persoane cu pregatire atat in domeniul juridic cat si tehnic. De multe ori beneficiarii se adreseaza exclusiv unor avocati/juristi pentru intocmirea contractului de antrepriza. Este o decizie relativ corecta, dar pentru a fi eficienta in intregime, contractul trebuie analizat si discutat impreuna si cu un Diriginte de Santier sau un Inginer consultant in constructii. De ce? Dirigintele de santier/Inginerul consultant cunoaste foarte bine normele tehnice din constructii, situatiile care pot sa apara intre beneficiar si executant pe santier , elemente pe care un avocat nu le cunoaste.

Sunt situatii cand, din diverse motive, nu dorim sa angajam cu avocat sau/si inginer consultant. Iata cateva aspecte la care trebuie sa ne gandim , daca vrem sa ne implicam  in realizarea unui contract de prestari servicii constructii/contract de antrepriza.

Contract prestari servicii constructii sau contract de antrepriza

Contractul de antrepriza este reglementat prin codul civil. El se aplica atat in cazul lucrarilor, la care executantul realizeaza lucrarea cu materialele lui, cat si daca presteaza doar servicii (manopera). Prin urmare este recomandat sa folosim titulatura de Contract de Antrepriza.

Ce tip de contract alegem in functie de pret

La realizarea lucrarilor de constructii se pot deosebi trei tipuri uzuale de contracte in functie de pret:

1. Contract cu un pret estimativ. Se foloseste, de obicei, atunci cand proiectul sau/si specificatiile tehnice la data intocmirii contractului sunt minime si insuficiente. Pentru beneficiar nu este un contract recomandat, decat daca este constrans de timp. In cazul acestui contract pretul poate sa varieze destul de mult. Angajarea unui specialist, diriginte de santier cu atributii extinse sau inginer consultant, este un aspect esential pentru Beneficiar in derularea unui astfel de contract.
2. Contract la lucrari real executate. Il utilizam  atunci cand proiectul si detaliile se cunosc destul de bine, insa dorim sa verificam cantitativ fiecare lucrare realizata. In acest caz, preturile unitare sunt fixe, daca nu se negociaza altfel, pe toata perioada desfasurarii lucrarilor . Lucrarile vor fi platite la valoarea reala prin inmultirea pretului unitar negociat cu cantitatea efectiv realizata /masurata. De asemenea, angajarea unui diriginte de santier/inginer consultant cu atributii si pe partea verificarii cantitatilor si a costurilor este mai mult decat necesara. Si la acest tip de contract ne putem astepta la variatii substantiale ale valorii finale fata de bugetul nostru initial. In majoritatea cazurilor, valoarea initiala a contractului se stabileste pe baza listelor de cantitati aferente proiectului. Ori aceste liste de cantitati , pot avea erori, cantitati in plus/minus, activitati plus/minus.
3. Contract la pret ferm(forfetar). Este un contract folosit atunci cand, de obicei, proiectul si cerintele sunt foarte bine cunoscute. Pregatirea acestui contract presupune o perioada mai mare de timp, intrucat atat preturile unitare , cat si cantitatile/activitatile raman fixe pe toata perioada contractului, iar acestea trebuie foarte bine documentate si verificate. Practic valoarea contractului nu mai poate fi modificata si nici una dintre parti nu poate pretinde cresterea/reducerea pretului. Motivarea că lucrarea sau serviciul a necesitat mai puţină/multa muncă ori a costat mai puţin/mult decât s-a prevăzut, nu este acceptata. Este un contract folosit atunci cand avem un buget fix si nu dorim sa avem surpriza la finalul lucrarilor , ca l-am depasit.

Care sunt clauzele principale ale unui contract de antrepriza

O lista cu principalele clauze, care ar trebui sa se gasesca intr-un contract de prestari servicii constructii/contract de antrepriza gasiti in documentul  Contract prestari servicii constructii. Bineinteles, aceasta lista trebuie adaptata nevoilor si cerintelor noastre, iar fiecare clauza va avea la randul ei alte cateva sub-clauze.Pentru aceasta este indicat sa implicati un avocat/diriginte de santier/inginer consultant.

In cele ce urmeaza o sa parcugem, pe scurt, cateva dintre aceste clauze, care consideram noi sunt esentiale.

Prevederile generale

Este practic componenta contractului care defineste obiectul acestuia, persoanele implicate , legile aplicabile si respectarea lor, definitii generale si altele.

Un aspect important al acestei clauze este obiectul contractului. Acesta trebuie foarte bine si exact definit inca de la inceput, pentru ca de cele mai multe ori disputele intre beneficiar si executant pleaca de aici. Beneficiarul sugereaza ca o anumita activitate sau/si materiale/cantitati etc. fac obiectul contractului, in timp ce executantul mentioneaza ca nu. Pentru a evita , pe cat posibil aceste discutii , trebuie precizate clar  si anexate la  contract minimum urmatoarele documente:

• Oferta detaliata a executantului pe cantitati/activitati.
• Specificatiile tehnice , materiale ,calitati ale acestora, tehnologii de executie etc.
• Plansele si proiectul de executie.
• Listele de cantitati care fac parte din contract.

Recomandat este sa stabiliti si ordinea de prioritate a acestor documente. De exemplu, la un contract ferm prioritara este oferta cu valoarea finala si in ultimul rand listele de cantitati.

Pretul contractului si platile

Asa cum am precizat mai sus pretul contractului poate fi ferm, stabilit la cantitati real executate sau estimativ.

Cum se plateste acest pret? In general se acorda un avans. Valoarea acestuia se stabileste prin acordul partilor, beneficiar si executant. De cele mai multe ori el reprezinta 10% din valoarea contractului. Acest avans , ca o dovada de buna practica, ar trebui garantat de catre executant. Cea mai sigura garantie este scrisoarea de garantie bancara, insa aceasta presupune costuri suplimentare si blocarea unor active ale executantului, iar acest lucru poate fi greu sau imposibil pentru el. Totusi, ca o dovada de buna credinta, executantul ar trebui sa asigure beneficiarului cel putin un bilet la ordin avalizat.

Restul platilor se fac, de obicei, pe baza situatiilor lunare/bilunare intocmite de executant si acceptate de beneficiar, la termene stabilite de comun acord si deducandu-se valoarea avansului.

Perioada de garantie

Aceasta perioada este reglementata prin legea 10/1995 si se stabileste in functie de categoriile de importanta ale cladirilor. Durata minima  a acesteia este:

• 1 an pentru constructiile de importanta D;
• 3 ani pentru constructiile de importanta C;
• 5 ani pentru constructiile de importanta A, B

Pentru viciile ascunse ale constructiei executantul raspunde pentru obligatiile sale timp de 10 ani, iar pentru viciile structurii de rezistenta pentru toata perioada de viata a constructiei.

Din acest punct de vedere in alegerea executantului este importanta vechimea sa pe piata si experienta profesionala in domeniu.

Garantii de buna executie

Garantia de buna executie poate fi solicitata de beneficiar la semnarea contractului. Aceasta garantie , cel mai uzual, poate avea fie forma unei garantii bancare, fie asigurative. Ea se va restitui executantului  la finalizarea lucrarilor sau la o data stabilita de comun acord.

Garantia de buna executie mai poate fi retinuta proportional din sumele datorate executantului, conform situatiilor de plata. Retinerile pentru garantia de buna executie sunt in general in procent de 5%, iar ele se restituie la finalul lucrarilor sau ulterior la o data stabilita de parti.

Trebuie facuta o distinctie clara intre perioada retinerilor financiare ca si garantie de buna executie si perioada de garantie. Aceste doua perioade pot fi identice sau diferite. Spre exemplu, retinerile financiare se pot face pe un an, iar perioada de garantie poate fi de 3 ani.

Receptia lucrarilor

In functie de tipul si complexitatea lucrarilor trebuie precizat,  in contract, modul si procedura prin care se receptioneaza/preiau lucrarile.

Legislatia curenta prevede deja o procedura de receptie a lucrarilor , insa aceasta se refera la o lucrare de constructie in ansamblul ei si nu pe anumite parti de constructii. Daca, spre exemplu, contractati o lucrare de finisaje este evident ca nu puteti face o receptie conform legii 343/2017. In aceasta situatie trebuie stabilit de comun acord, cum, cine, cand  va face preluarea lucrarilor, avand totusi ca referinta procedura legala de receptie a acestora.

Contract prestari servicii constructii/Contract de antrepriza. Concluzii

Asa cum am precizat un contract de prestari servicii constructii/contract de antrepriza presupune mult mai multe clauze si sub-clauze, iar detalierea lor nu se poate face pe scurt. De aceea, recomandam Beneficiarilor lucrarilor de constructii sa angajeze specialisti, precum un Diriginte de Santier, in elaborarea unui astfel de document.

O alta sursa de la care puteti obtine informatii referitoare la contractele de antrepriza este chiar asociatia inginerilor consultanti in constructii (FIDIC), care este un organism, de referinta, recunoscut international, de unde puteti achizitiona si consulta drafturile pentru contractele de antrepriza in constructii.